ZIP 2018, A 77

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln 0723-9416 Zeitschrift für Wirtschaftsrecht ZIP 2018 Aktuell260

BGH zu fristloser und hilfsweiser ordentlicher Kündigung eines Wohnraummietvertrags

Auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird. Das hat der BGH mit Urteilen vom 19. 9. 2018 (VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) klargestellt. Von diesem Verständnis ist der VIII. Zivilsenat ebenso wie die Instanzrechtsprechung stets ausgegangen.
Ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspricht, erkläre diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung. Vielmehr bringe er damit aus objektiver Mietersicht regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands wie einer unverzüglichen Aufrechnung durch den Mieter, einer Schonfristzahlung oder der Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle nachträglich unwirksam wird. Eine Schonfristzahlung oder die Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle habe daher nicht zur Folge, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitige hilfsweise ordentliche Kündigung „ins Leere“ gehe.

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